土地征收补偿政策再现重大调整 北京或将告别大批“拆迁暴发户”

时隔将近20年，北京集体土地征收补偿政策再现重大调整。

近日，北京市规划和自然资源委员会网站发布了一则关于对《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法》(征求意见稿，下称《办法》)公开征求意见的公告。根据该公告，北京将按照《土地管理法》的要求，将“拆迁”改为“搬迁”，废止房屋拆迁许可证制度，并且将集体土地上房屋搬迁补偿纳入征收集体土地征收程序，实现征地与房屋搬迁同步实施。

北京市规划自然资源委相关负责人表示，制定该《办法》是落实《中华人民共和国土地管理法》(下称《土地管理法》)的具体举措，是对北京市征收集体土地房屋补偿政策的重大调整。其施行后，自2003年8月沿用至今的《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》(市政府令第124号，下称“124号令”)将同时废止。

国家发展和改革委员会宏观经济研究院国土经济室主任、研究员黄征学对《华夏时报》记者表示，征地与房屋搬迁同步实施，实际上就是按照《土地管理法》的要求，征地双方达成协议之后再报批。“调整后能够提高土地征收效率，避免了报批后双方无法达成一致意见造成的种种问题，也将大大减少拆迁‘钉子户’的矛盾，”他解释，“现在很多地方都出现了这种问题，集体土地虽然征收了，但是上面的房屋一直拆不了，不能净地出让，就没法开工建设。”

从“拆迁”到“搬迁”

2020年1月起实施的《土地管理法》明确将农村村民住宅补偿纳入到征地程序，并设置了征地批准前公告、听证等程序。根据这一程序，县级以上地方人民政府拟申请征收土地，应开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等予以公告。如多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定，政府应组织听证会并修改方案。被征收人签订征地补偿安置协议后，政府方可申请征收土地。

不过，已经施行了将近20年的124号令中，有关拆迁管理、补偿和安置程序尚未与《土地管理法》更新一致。北京市规划和自然资源委员会在关于《办法》的起草说明中表示，废止124号令已纳入市政府立法计划，市规划自然资源委会同市住房城乡建设委、市农业农村局在经过对14个区的调研和三次征求区、市级有关部门意见后，共同草拟了《办法》。

黄征学认为，“拆迁”和“搬迁”虽然大体上意思相近，但从主体上来看还是有不同的。“拆迁”的主体是政府，而“搬迁”的主体是使用土地的农民集体。一字之差的背后，农民在征地过程中有了更多的参与权、监督权和话语权。

北京金诉律师事务所主任、北京市法学会不动产法研究会理事王玉臣向《华夏时报》记者表示，征收与房屋搬迁同步实施一方面有利于保障被征收人的知情权、参与权。房屋安置补偿方案等各项补偿方案、标准都需要广泛听取被征收人的意见，也就是说被征收人对于征收后的安置补偿情况能够更及时地知情、更深入地参与、更充分地发表意见;另一方面，也有利于保障被征收人的居住权、财产权等相关权利。被征收人的居住权、财产权等相关权益的具体保障方案都需要提前制定并且需征得各方同意，在保障被征收人相关权益的同时，也有利于促进征收工作的平稳推进。

强化以房屋安置方式为主

除了调整征地程序外，《办法》还明确了多种征地补偿安置方式，主要有房屋安置和货币补偿方式。符合房屋安置对象认定条件的，可以选择房屋安置或货币补偿方式，有条件的地区也可以选择重新安排宅基地建房方式;不符合房屋安置对象认定条件的，应当实行货币补偿方式。

对于安置房安置面积，本着“限高、扩中、托底”的原则确定。对宅基地面积超过补偿控制标准的部分，只给予货币补偿;对宅基地面积低于宅基地审批最低标准的，置换安置房面积按照最低标准的一定比例计算。

记者了解到，目前在各地出台的集体土地征收补偿政策中，安置房安置、房票安置、宅基地安置、货币补偿是主要的几种补偿方式。例如，重庆主要采取农村宅基地自建安置、安置房安置或者货币安置;上海可以选择货币补偿或产权房屋调换;广州的补偿安置方式包括复建安置、产权调换、货币补偿等。

而北京市规划和自然资源委员会在起草说明中提到，要强化以房屋安置方式为主，做到安置房先行，安置房源一般应为具备入住条件的现房，安置房源为期房的，尽量缩短安置周期。

中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者指出，此前的政策中并未明确房屋安置或是货币安置为主，但实际操作中，由于房价较高，老百姓大多选择房屋安置。

此外，《办法》还填补了集体土地上的非住宅房屋补偿政策的空缺，提出采取货币补偿的方式为主，包括非住宅房屋重置成新价、搬迁补助费、设备搬迁和安装费及停产停业损失补偿费，停产停业损失补偿要结合用途、经营状况、纳税情况等因素确定。

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