海岱财评丨一线城市开启“认房不认贷”，楼市“金九银十”或可期

8月29日，广州市人民政府办公厅发布通知明确：居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。这意味着广州房地产市场正式加入“认房不认贷”的队伍，也是全国首个官宣“认房不认贷”的一线城市。

“认房不认贷”，是指购房人贷款时，认定首套住房的标准只看购房者名下的住房套数，有过购房记录，但是名下无房的，也能够享受首套房标准的首付比例和贷款利率，购房者的资金压力将减小。

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“认房”或“认贷”是银行在发放住房按揭贷款时评判首套房、二套房的标准，其中“认房又认贷”最为严格，指的是即便第一套住房贷款已还清，但因有贷款记录，再置换时仍被认定为购买第二套住房，从而执行更高比例首付及房贷利率。目前，部分城市尤其一线城市对住房套数的认定仍执行“认房又认贷”，也是此前从严调控房地产市场的“产物”。

房地产作为国民经济的支柱产业，与经济和民生高度关联，任何变动都牵动人心。8月以来，有关房地产市场的利好消息不断。尤其8月25日，市场期待已久的“认房不认贷”政策正式发文，明确将首套房贷款认定“认房不用认贷”纳入“一城一策”工具箱供各城市选用，而在同一天，多项税收优惠政策也进一步明确。

今年8月以来，以郑州、南京为代表的大城市相继推出“认房不认贷”、暂停限售、降低首付、重启“房票”、鼓励降低存量房贷利率等重磅政策，无疑给房地产市场注入了新的活力，进一步降低了刚需和改善型购房需求者的购房门槛。

再看山东，省会济南早在去年就开始执行“认房不认贷”。2022年5月23日推出的楼市新举措中，对限购区域调整此前住房套数“认房又认贷”的认定标准为“认房不认贷”，本市无房买房视同首套房，并将限购区域二套房首付由原先的60%降至40%。去年9月，济南进一步调整楼市政策，仅在二环以内的历下区、市中区继续执行限购政策。目前，济南多数新房项目在非限购区域，执行首套房商贷首付最低至20%，二套房商贷首付最低至30%的政策。

对于房屋总价较高的一线城市来说，“认贷”和“不认贷”有着更为显著的差别。按照目前一些大城市的购房政策，二套房首付比例超过70%，若实行“认房不认贷”，名下无房，但是有过贷款记录的购房者首付比例将减半至35%。以一套总价500万元的房子计算，其首付比例可以从350万减少为175万，减负非常明显。

再从贷款利率角度看，据贝壳研究院监测显示，2023年7月份，百城首套主流房贷利率平均为%，二套主流房贷利率平均为%。以天津为例，100万元贷款25年，在“认房不用认贷”情形下，产生的利息比“认房认贷”情形下节省万元。

需要注意的是，“认房不认贷”的政策，是作为房地产调控的政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用，并非刚性约束。广州在一线城市中率先官宣“认房不认贷”，可以说是自2017年以来，一线城市政策放松力度最大的政策，也充分体现了一线城市供求关系发生了重大的变化，是对购房政策做出宽松调整的动作导向。

业内人士认为，鉴于一线城市目前对于“认房不认贷”的呼声很高，随着广州率先官宣，预计还会有部分一线城市在9月跟进出台“认房不认贷”政策，而未实行“认房不认贷”的二线城市跟进可能性则更大。一方面，能精准的满足改善型住房需求者卖旧买新、卖小买大、卖远买近等置换购房刚性需求，使更多购房者享受首套房贷款的首付比例和利率优惠。另一方面，置换出的原房产也将能充实楼市存量供应，满足首套房刚需。若各地加快政策执行速度，将有利于带动需求入市，核心城市楼市“金九银十”行情或更加可期。

记者：方垒 冯彦文

策划：齐淮东

责任编辑： 李振兴

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